2018年8月30日，廈門市國(guó)土局官方微信公眾號(hào)改發(fā)布《十二部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治》文件。文件顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)導(dǎo)小組）由市領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)。市委宣傳部、市發(fā)改委、市公安局、市司法局、市規(guī)劃委、市國(guó)土房產(chǎn)局、市建設(shè)局、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市行政執(zhí)法局、市稅務(wù)局、市金融辦、廈門銀監(jiān)局和各區(qū)政府為成員單位。 這是近年來聯(lián)合部門最多的一次房地產(chǎn)市場(chǎng)整治行動(dòng)。具體內(nèi)容詳見文件，本文不再贅述。本次房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，其為自上而下（見下述分析）有重點(diǎn)的調(diào)控配套措施之一。
2018年6月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》【（建房〔2018〕58號(hào)），下稱《專項(xiàng)行為通知》】。《專項(xiàng)行為通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，其中廈門和福州均在該30個(gè)城市之列；打擊重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面（合計(jì)二十二種行為）。
2018年8月8日，根據(jù)《專項(xiàng)行為通知》的要求，福建省住建廳等八部門發(fā)布《關(guān)于聯(lián)合開展打擊違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)行動(dòng)工作的通知》【閩建房〔2018〕1號(hào)，下稱“專項(xiàng)通知】，將在省內(nèi)開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)；并先行在福州市、廈門市開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含營(yíng)銷策劃中介機(jī)構(gòu)）侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。
2018年8月30日，廈門市土房局發(fā)布了前述通知。雖然從住建部七部委至省住建廳八部門，乃至廈門市12部門，期間的參與的部門不盡相同，而且對(duì)于專項(xiàng)整治內(nèi)容的表述略有差異，但其所整治的行為是一致的。
也就是說本次整治行為重點(diǎn)控制是銷售環(huán)節(jié)，在土地出讓環(huán)節(jié)的調(diào)控措施基本于2017年度完善了相關(guān)規(guī)則。也就是說，目前的整治行為將最終深遠(yuǎn)地改變了房地產(chǎn)銷售規(guī)則，對(duì)銷售行為的規(guī)制逐步細(xì)化并且監(jiān)管互相銜接。
在這樣的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為與套路是應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，以避免違規(guī)后首先面臨著行政風(fēng)險(xiǎn)，并衍生購(gòu)房人的索賠和退房的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。就專項(xiàng)整治的所涉及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三個(gè)方面內(nèi)容合走為上計(jì)十六種行為，詳見此前刊發(fā)“關(guān)于省住建廳等八部門聯(lián)合治理房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)行動(dòng)通知的解讀”。
專項(xiàng)整治下的房地產(chǎn)開發(fā)合規(guī)的行政風(fēng)險(xiǎn)
首先，投機(jī)炒房行為的行政風(fēng)險(xiǎn)。
正如前述解讀文件所提示的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般涉及的行為是捂盤惜售或者變相囤積房源，捏造、散布房地產(chǎn)虛假信息和惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)，通過“一手更名”（或賣樓花的方式）投機(jī)炒作未交付的商品房和違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款等行為。
該等行為將會(huì)便使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著責(zé)令停止（改正）并處罰款，還記入預(yù)售信用檔案依法予以處罰，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，將可能被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
其次，違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
根據(jù)專項(xiàng)整治內(nèi)容，該方面涉及的行為為在取得商品房預(yù)售許可變相提前預(yù)售；違反預(yù)售價(jià)格備案規(guī)定銷售乃至變相收取價(jià)外款；一房多賣等損害購(gòu)房人合法權(quán)益；違法違規(guī)利用格式條款侵害購(gòu)房人合法權(quán)益、價(jià)格欺詐以及限制阻撓拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款等行為。前述違規(guī)行為將使用依其性質(zhì)可分為三類：
1、違反商品房預(yù)售價(jià)格規(guī)定，其所面臨的行政風(fēng)險(xiǎn)為被責(zé)令改正、沒收違法所得，并處罰金（可能按違規(guī)銷售商品房的套數(shù)計(jì)算和認(rèn)定總罰金）。
2、違反商品房預(yù)售常規(guī)監(jiān)管規(guī)定，其所面臨的行政風(fēng)險(xiǎn)為責(zé)令改正，暫停該項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約，并根據(jù)情況向公眾提示預(yù)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，并處罰款。
3、違反合同格式條款監(jiān)規(guī)定，其所面臨的行政風(fēng)險(xiǎn)為責(zé)令限期改正；在規(guī)定期限內(nèi)拒不改正的，可以處罰款；但因各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，并且通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在擬定商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)基本都會(huì)把這一方面的規(guī)制忽略，加之行政部門對(duì)合同格式條款認(rèn)定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，故而存在著行政風(fēng)險(xiǎn)也是普遍的。
最后，虛假房地產(chǎn)廣告。
該專項(xiàng)整治主要打擊發(fā)布不實(shí)房源和價(jià)格信息、進(jìn)行不實(shí)承諾等欺騙、誤導(dǎo)購(gòu)房人的等方面虛假房地產(chǎn)廣告。但從廣告法和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》規(guī)制的違法廣告行為范圍不僅是虛假房地產(chǎn)廣告；而且都處予比較重的罰則。
廣告需要的就是眼球效應(yīng)，而房地產(chǎn)廣告往往需要結(jié)合項(xiàng)目開工、封頂、預(yù)售和上市銷售等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，采取短平快的方式多渠道集中“轟炸”，故而對(duì)眼球效應(yīng)要求更高，正是因?yàn)槿绱耍栽趶V告發(fā)布時(shí)即很容易有意或無意地發(fā)布違規(guī)廣告，甚至在某些情景下發(fā)布違規(guī)廣告所能激發(fā)的潛在收益遠(yuǎn)大于處罰成本。
根據(jù)現(xiàn)在廣告監(jiān)督法律法規(guī)的規(guī)定，其罰則為停止發(fā)布廣告，責(zé)令在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處罰款，沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，還可以吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
如前概括及分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地出讓環(huán)節(jié)的調(diào)控措施已較為完善且銷售環(huán)節(jié)的調(diào)控措施正在逐步細(xì)化，并有將之由政策上升為部門規(guī)章直至法規(guī)的趨勢(shì)，在這樣的外部監(jiān)管環(huán)境從嚴(yán)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要充分尊重和遵守行政規(guī)制規(guī)則（即加強(qiáng)行政合規(guī)性內(nèi)部監(jiān)管）外，還應(yīng)當(dāng)積極轉(zhuǎn)變開發(fā)思路，如租售并舉，房地產(chǎn)開發(fā)普通住宅與非普通住宅的分級(jí)開發(fā)問題等。
