商品房買賣合同履行過程中，時常出現(xiàn)開發(fā)商與買受人對房屋保修期限的理解不同而產(chǎn)生糾紛。買受人認為開發(fā)商有義務(wù)確保滲漏等問題一次性修復(fù)到位，否則應(yīng)重新起算質(zhì)量保修期；而開發(fā)商則以法律無明確規(guī)定為由拒絕重新起算。因缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定，商品房完成修復(fù)后修復(fù)部位的保修期應(yīng)否重新計算成為實務(wù)中的疑難問題。
問題的提出
關(guān)于商品房的保修期限，《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中均僅規(guī)定了商品房（建設(shè)工程）的保修范圍、最低保修期限及相應(yīng)的起算時間。但前述法規(guī)并未涉及若房屋在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量瑕疵，對于被修復(fù)部位的保修期買受人是否可以主張重新計算。
而在商品房買賣合同履行過程中，開發(fā)商與買受人因?qū)Ψ课荼Ｐ奁诘睦斫獠煌a(chǎn)生糾紛具有普遍性。再加上，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中有關(guān)房屋保修期的合同條款，一般僅是直接照搬前述法規(guī)的有關(guān)條文，除此之外并無其他約定，由此導(dǎo)致實踐中對于有關(guān)商品房保修期重新計算問題面臨著缺乏法律和合同依據(jù)的困境。
二、房屋修復(fù)后應(yīng)否重新計算保修期的合理性分析
對于該問題，筆者認為在缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)的情形下，要求重新計算房屋保修期不具有正當性。
1.房屋保修期的性質(zhì)不允許重新計算
在房屋保修期內(nèi)，開發(fā)商對保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題所承擔的維修義務(wù)，其實是一種特定物的瑕疵擔保責(zé)任。該特定化通常體現(xiàn)在三個方面：一是限于法定或約定的保修范圍之內(nèi)的質(zhì)量瑕疵；二是買受人能夠提出質(zhì)量異議的期間是特定的，僅限于法定或約定的期間；三是救濟方法特定，對于房屋質(zhì)量瑕疵的救濟方法，開發(fā)商首先應(yīng)承擔修復(fù)責(zé)任，且只有在符合約定和法定的情況下，瑕疵擔保責(zé)任的其他救濟方法才可適用。
從法律性質(zhì)上看，房屋的保修期既不屬于訴訟時效期間，也不屬于除斥期間 ，因為后兩者均為法定期間，與之相反房屋保修期可以允許開發(fā)商和買受人作出約定，因此實際上房屋保修期屬于或有期間。所謂的或有期間是指決定當事人能否取得或能否行使相應(yīng)請求權(quán)的期間，當事人在或有期間內(nèi)未依照法律的規(guī)定或雙方當事人的約定提出主張，或有期間屆滿，則不能取得或不能行使相應(yīng)的請求權(quán)。我國現(xiàn)行民事立法中比較典型的或有期間，一為買受人質(zhì)量異議期間，二為保證責(zé)任期間。而房屋的保修期實際上為特定化的質(zhì)量異議期，異議期內(nèi)開發(fā)商對所出售房屋承擔瑕疵擔保責(zé)任，一旦期間經(jīng)過，則相當于買受人可以請求出賣人承擔維修義務(wù)的權(quán)利從未存在過。我們知道依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條第二款規(guī)定，質(zhì)量異議期為不變期間，并不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定，也就是說作為不變期間的買受人質(zhì)量異議期一旦開始起算，便不因任何事由而中止、中斷或者延長。由此可知商品房保修期作為特定化的買受人質(zhì)量異議期，并不因為買受人在保修期限內(nèi)要求開發(fā)商承擔維修責(zé)任而出現(xiàn)期間中斷，也就不存在從房屋修復(fù)完成之日起重新計算房屋保修期的問題。
2.基于各方利益平衡考量，
房屋保修期不應(yīng)重新計算
對于房屋修復(fù)完成后被修復(fù)部位的保修期應(yīng)否重新計算問題，有觀點認為，保修期限內(nèi)開發(fā)商對于房屋質(zhì)量問題不僅應(yīng)免費維修，而且應(yīng)維修好，否則開發(fā)商可能假意縫縫補補以混過保修期從而免除自身責(zé)任。且當下房地產(chǎn)市場為賣方市場，對于開發(fā)商提供的格式合同，買受人幾乎無對之進行修改的可能性，該合同中通常對于買受人的權(quán)利進行嚴重限縮，其能主張的損害賠償數(shù)額是有限的。
對此筆者認為，實踐中確實可能存在開發(fā)商“未一次性修復(fù)到位”的不誠信行為，但買受人可以通過主張在房屋修復(fù)完成后由第三方對被修復(fù)部位進行質(zhì)量鑒定，以檢驗維修成果是否合格；至于買受人認為違約金不足以彌補損失的，則可以向人民法院請求增加違約金以填補實際遭受的損失。因此，主張重新計算房屋保修期限者們所擔心的問題，既然可以通過第三方鑒定、請求增加違約金得以解決，那么即便認定房屋修復(fù)完成后保修期不重新計算，買受人的利益也可以得到保護。
保修期限的重新計算固然可以使買受人的利益得到一定程度的保護，但也會使開發(fā)商陷入永無止境的保修期限內(nèi)。既要求開發(fā)商承擔延保責(zé)任，又要求開發(fā)商承擔賠償損失責(zé)任，過于嚴苛，屆時開發(fā)商勢必會將相關(guān)成本轉(zhuǎn)嫁到買受人身上。因此基于各方利益平衡考量，為避免過于加重一方負擔，房屋保修期不應(yīng)重新計算。
3.基于物的不可分性，認定房屋修復(fù)部位的保修期重新計算缺乏可行性
在實務(wù)操作層面，將出現(xiàn)質(zhì)量問題的局部區(qū)域與其余部分嚴格區(qū)分并固定下來存在一定難度。理論上說，房屋修復(fù)完成后被修復(fù)的部位可以成為一個“新的”部位，保修期予以重新計算存在操作上的可能性，但實際上并非所有的部件、設(shè)備都是非此即彼的、嚴格區(qū)分開來的。基于物的不可分性，并非所有房屋部位都可以相互獨立
。試想，若被修復(fù)部位為天花板上某處漏水的墻壁，我們應(yīng)如何將被修復(fù)部位固定下來？顯然只能通過實地測量、精準定位并在法院的判決書上列明被修復(fù)部位的具體方位、面積、深度，但這又過于繁瑣。因此，針對被修復(fù)部位要求重新計算保修期確實存在著操作層面的障礙，認定房屋修復(fù)完成后保修期不再重新計算更具有可行性。
綜上，筆者認為從房屋保修期的性質(zhì)、平衡買受人與開發(fā)商的利益以及物的不可分性出發(fā)，認定房屋修復(fù)完成后保修期不再重新計算更為妥當。
三、關(guān)于重新計算保修期的實務(wù)分析
支持保修期重新計算的案例：（2016）遼0113民初5880號民事判決、(2010)徐民三(民)初字第925號民事判決。
不支持保修期重新計算的案例：（2011)滬一中民二(民)終字第609號民事判決、(2015)杭江民初字第2431號民事判決、(2016)浙02民二終105號民事判決、(2016)閩0104民初4047號民事判決、（2017)遼01民終9133號民事判決、（2018)京0111民初4274號民事判決。
從筆者檢索的上述8個有效案例來看，不支持重新計算房屋保修期限的案例約占檢索結(jié)果的3/4，支持重新計算房屋保修期限的案例僅占1/4，且在支持重新計算保修期的案例中，二審法院又均予以改判。從檢索案例的法官說理情況來看，不支持重新計算房屋保修期限的法院基本都會進行詳盡的論述，甚至不少法官還會引用學(xué)說觀點來加以論證自己的觀點，而在支持重新計算房屋保修期限的案例中法官說理部分一般較為簡單，有的案例中甚至未經(jīng)論述就直接作出裁判。這反映出當前司法審判實踐法官們更傾向于不支持重新計算房屋保修期限，且從法官們引用學(xué)說觀點的次數(shù)、頻率，也可以看出不支持重新計算保修期限的學(xué)說觀點更加成熟，以至于被頻繁引用。
四、結(jié)語
在商品房買賣合同履行過程中，開發(fā)商與買受人因?qū)Ψ课荼Ｐ奁诘睦斫獠煌a(chǎn)生糾紛具有普遍性，但目前我國的法律、司法解釋并未對房屋修復(fù)完成后保修期應(yīng)否重新計算作出相關(guān)規(guī)定，由此也導(dǎo)致實踐中針對房屋保修期重新計算問題，常面臨著缺乏法律依據(jù)的困境。
本文筆者主要從房屋保修期的性質(zhì)、物的不可分性以及各方利益平衡的角度出發(fā)，認為房屋修復(fù)完成后保修期不再重新計算更為妥當。經(jīng)筆者進一步檢索發(fā)現(xiàn)，在實務(wù)中法官們通常認為，在缺乏合同和法律依據(jù)的情況下，針對房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵的問題，買受人除要求開發(fā)商承擔保修義務(wù)外，還可以通過主張損害賠償?shù)染葷绞剑瑏韽浹a其因房屋質(zhì)量瑕疵所遭受的財產(chǎn)損失，買受人的利益借此已得到足夠保護，從而不予支持重新計算保修期的訴求
